海口的商業租賃模板通常由出租人起草，初次承租的外國企業往往簽下標準版本，卻沒有意識到哪些條款其實可以談判，哪些反映的是固定的市場慣例。這個區分很重要，因為一項被當作“這裏就是這麼做的”而不予理會的條款，有時確實如此，有時只是上一位承租人沒有據理力爭而已。
值得在談判階段提出的事項
- 裝修期——在租賃期正式開始之前，是否包含用於裝修施工的免租時間。
- 提前終止——如果承租人的計劃發生變化，適用什麼通知期限和違約金安排。
- 服務費範圍——哪些包含在內、哪些另行計收，以及上調如何計算。
- 登記時間——租約本身何時需要登記，由誰負責辦理。
裝修期：最常被遺漏不提的條款
以毛坯狀態交付的商業空間，在真正能夠使用之前需要裝修——分隔、固定設施、水電和網絡接入——這項工作需要的時間，是承租人沒有選擇花費、卻不得不花費的。標準模板往往從交付之日起算付費租期，不聲不響地向承租人收取數週的租金，而承租人此時還無法按預定用途使用該空間。裝修期是部分還是全部免租，以及付費期究竟從何時起算，是最值得明確提出的條款之一，因為習慣了承租人不提要求的出租人，是不會主動提出來的。
提前終止：在需要退出之前先談好退出
在多年的租期內，業務計劃發生變化的頻率，超出雙方在簽約時的預期，而一份沒有可行退出機制的租約，會把一次尋常的計劃變更，變成一個被迫的選擇：要麼繼續為不再需要的空間付租金，要麼徑直違約。相關的問題是具體的：提前退出需要提前多久通知，會附帶什麼違約金或沒收的押金，條款是否區分了承租人自身的計劃變更和確實不受其控制的情形。出租人的初稿很少會主動給出寬鬆的條件，這恰恰是為什麼值得在簽約之前談判，而不是把它當作模板的固定特徵加以接受。
服務費：弄清基礎租金沒有涵蓋什麼
報出的基礎租金，只是實際月度成本的一部分。服務費——樓宇管理、公共區域維護，有時還有超出基礎額度的水電消耗——通常另行計收，而“服務費”所涵蓋的範圍，在不同樓宇之間、甚至同一棟樓的不同出租人之間，都有明顯差異。簽約之前，有兩個問題值得明確提出：所報服務費究竟包含什麼，以及它在租期內可以通過什麼機制、上調多少。一條含糊的“可予調整”條款，若沒有明確的調整依據，是一項值得據理力爭的條款，而不應當當作標準條款接受。
登記是合規步驟，而不是可以拖延的文書
商業租約通常需要在有關地方主管機關登記，而這項登記不僅僅是行政性的——它使租約得以對抗第三人，並且往往是銀行或許可部門審核承租人註冊地址時會查驗的前提條件。租約本身若沒有處理登記問題，就會使由誰負責辦理、何時辦理變得含糊，而這種含糊往往要等到某項下游審批因缺少已登記的租約證明而受阻、而又沒有人辦理過登記時，才浮出水面。在租約中明確指定登記的責任人，是一個小小的補充，卻能消除日後真實存在的一處摩擦點。
先確認出租人自身的權限，再談其他
有一項核查應當排在上述條款層面的任何談判之前：確認對方確實有權按所討論的條件出租該空間。通過管理公司持有、轉租安排，或者有不止一家主體主張權益的樓宇，可能使承租人善意地與一個自身授予租賃的權限並不明確的當事方進行談判。在投入時間進行詳細的租約談判之前，先核實產權和權限，可以避免一種糟糕得多的結果：一份已經完全談妥的租約，日後卻被第三方提出異議。
談的是報價，而不是已簽署的草稿
出租人通常更願意在租約簽署之前、而不是之後談判這些條款。把它們作為最初報價的一部分提出，而不是在草稿已經到手之後作為後續請求提出，往往能得到更有利的結果——一位在多個潛在承租人之間權衡的出租人，在這一階段比在租約已經存在、話語權已經轉移之後，更有理由遷就一項合理的請求。把裝修、退出、服務費和登記條款放在一起、作為同一次談判的一部分提出的承租人，通常比接受模板、再在雙方關係已經開始之後逐條零散地試圖重新談判的承租人，結果要好。